Jak Wybrać Działkę Pod Budowę Domu?

Wstępny Wybór

Wymarzone miejsce na budowę własnego domu to z pozoru łatwa decyzja.
Zakup działki w prestiżowej dzielnicy, czy mieście, za którą zapłacisz bajońską sumę nie koniecznie jest dobrym pomysłem. Z kolei dom położony zbyt daleko od miasta to błąd, za który będziesz musiał płacić przez lata. Ideałem byłoby więc znalezienie działki w dobrej cenie i lokalizacji, która z czasem będzie zyskiwać na wartości!
A zatem jak się zabrać za ten proces i jak wybrać działkę pod budowę domu?
Zacznijmy od początku, czyli od omówienia podstawowych typów gruntów, z którymi spotkasz się szukając swojego wymarzonego miejsca:
Rodzaje Działek i Ich Przeznaczenie

Klasyfikacja gruntów – rodzaje gruntów pod względem możliwości zabudowania.
1. Działki budowlane
Ich przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa, w tym jedno i wielorodzinna.
2. Grunty rolne
Teren, który według prawa nie jest przeznaczony po zabudowę. Ogólna definicja mówi, że grunt rolny, to obszar o minimalnej powierzchni 0,1 ha, na którym jeden rolnik prowadzi uprawę jednego typu upraw. Przepisy przewidują jednak możliwość odrolnienia.
3. Działki siedliskowe
Działka siedliskowa to grunt pod budynkami należącymi do gospodarstwa rolnego (będzie to zarówno budynek mieszkalny, jak i budynki gospodarcze służące produkcji rolnej, np. stajnie, obory, chlewnie itp.).
4. Działki rekreacyjne
Przeznaczone pod zabudowę letniskową. O ile można na takiej działce wybudować dom, to niemożliwe będzie np. zameldowanie się w nim.
5. Grunty leśne
Tereny należące do Skarbu Państwa zdefiniowane przez prawo, jako lasy. Tereny takie podlegają pod Ministerstwo Środowiska, a wydanie zgody na zabudowę na nich jest praktycznie niemożliwe.
6. Działki przemysłowe
Ich przeznaczeniem są zabudowy przemysłowe o charakterze uciążliwym, np. fabryki, huty, magazyny. Nie praktykuje się wydawania pozwoleń pod zabudowę mieszkaniową na tego typu gruntach.
r e k l a m a
Topografia i Kształt Działki Budowlanej

Charakterystyka terenu i kształt działki budowlanej.
Jednym z najważniejszych czynników związanych bezpośrednio z terenem jest ukształtowanie powierzchni naszej działki. Przyjmuje się tu zasadę, że na płaskim gruncie taniej będzie zbudować dom. Jeżeli jednak uda nam się ulokować dom na południowym, lub południowo- zachodnim zboczu, to dzięki większemu nasłonecznieniu możemy zaoszczędzić na ogrzewaniu nawet 5- 10%. Trzeba jednak liczyć się z tym, że działki położone na wzniesieniach będą wymagać od nas dodatkowych inwestycji związanych z wyrównaniem gruntu, nasypem, bądź wykopaniem specjalnej piwnicy. Dodatkowo dom na zboczu góry musi być też zabezpieczony przed spływającymi wodami podczas opadów. Często może pojawić się też konieczność adaptacji samego projektu do budowy w terenie o specjalnych wymaganiach. Rekompensatą za to może być jednak widok z okien naszego domu, jeśli ten będzie wznosił się ponad dachami innych zabudowań w okolicy!
Zastanówmy się także, jakie znaczenie na budowę Twojego domu będzie miał kształt działki budowlanej?
Doskonałym, darmowym narzędziem umożliwiającym nie tylko zbadanie ukształtowania terenu, ale zebranie wielu innych, przydatnych informacji jest Google Earth Pro. Pozwala ono również obejrzeć dowolny teren z lotu ptaka, a w przypadku większości terenów miejskich odbyć wirtualny spacer po okolicy. Uwaga: to narzędzie przyda Ci się również w dalszej części naszego artykułu “Jak wybrać działkę budowlaną”, do zbadania innych aspektów Twojego idealnego miejsca pod budowę domu!
Kolejnym i jednym z najważniejszych zasobów jest dostępny publicznie Geoportal, z którego możesz korzystać bezpłatnie. Znajdziesz w nim przede wszystkim informacje kartograficzne wszystkich terenów w Polsce z wyszczególnieniem oficjalnych granic działek i ich numerami. Ciekawą funkcjonalnością jest możliwość wyszukiwania po adresie, lub wpisując bezpośrednio miasto i numer działki budowlanej, która nas interesuje. Sama nawigacja nie została tutaj pomyślana najlepiej i trzeba spędzić trochę czasu, żeby zapoznać się z podstawowymi funkcjami tego serwisu. Z uwagi jednak na fakt, że możemy wyszukiwać na nim wszelkiego typu obiekty od pomników przyrody, przez linie wysokiego napięcia, aż po cieki wodne, warto z niego skorzystać.

Rodzaj gleby i poziom wód gruntowych, jako jeden z elementów stanowiących o walorach działki budowlanej.
Jeżeli teren jest podmokły, będzie trzeba zrezygnować z piwnicy. Jedynym wyjściem może okazać się wzniesienie domu na palach, lecz nawet wtedy wilgoć może dać się nam we znaki. Istnieją co prawda specjalne technologie osuszania gleby, jednak są to już dość poważne koszty i pytanie, czy warto?
Rzadko poruszanym w naszym kraju tematem są też cieki wodne. W prawdzie nie mają one bezpośredniego wpływu na samą konstrukcję budynku, jednak wywołują silne promieniowanie geopatyczne, które może zakłócić pracę systemu nerwowego i odpornościowego człowieka. Cieki wodne oddziałują bardzo silnie na wszystkie organizmy żywe. Także rośliny i zwierzęta odczują ich występowanie. Zwykle w miejscach występowania takiego promieniowania roślinność jest mniej bujna (lub nie rośnie wcale). Istnieje wiele sposobów na ustalenie występowania takiego zjawiska z pomiarami radiestezyjnymi włącznie. Jeżeli nie chcesz zatrudniać fachowca, który zbada działkę, po prostu pobądź w tym miejscu przez jakiś czas (najlepiej sam) i zwróć uwagę na swoje samopoczucie. Oczywiście znane są skuteczne metody na neutralizowanie szkodliwego dla człowieka promieniowania. Jeżeli jednak możesz dokonać wyboru, to lepiej potraktować to jako czynnik przemawiający za zmianą lokalizacji.
r e k l a m a
Dane Pogodowe

Dane meteorologiczne, czynnik o dużym znaczeniu przy wyborze lokalizacji.

Infrastruktura

Dostęp do dróg szybkiego ruchu, oraz znajdujące się w okolicy punkty usługowe, to istotny czynnik, wpływający na atrakcyjność lokalizacji.
Jeżeli Twoja posesja znajduje się w odległości od dróg szybkiego ruchu, nie oznacza to, że w przyszłości się to nie zmieni. Możesz sprawdzić planowane inwestycje drogowe na najbliższe lata na stronie GDDKiA, oraz na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.
Najwięcej na temat planowanych inwestycji (wszelkiego typu) dowiesz się z Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy, do którego dostęp może mieć każdy obywatel. Serwis planyzagospodarowania.pl ułatwia nam to zadanie publikując na swojej stronie plany wszystkich gmin w Polsce.
r e k l a m a
Położenie Historyczne i Miejsca Strategiczne

Sąsiedzi i Okolica

Najbliższe sąsiedztwo to niebagatelny czynnik, przy wyborze miejsca na dom.
Cena Działek Budowlanych

Rozpiętość cen działek budowlanych i czynniki, które je kształtują.
r e k l a m a
Podsumowanie
1. Podejmij wstępną decyzję w jakiej części kraju chciałbyś mieszkać.
<div id=”listh4″ class=”et_pb_blurb et_pb_module et_pb_bg_layout_light et_pb_text_align_left et_pb_blurb_1 et_pb_blurb_position_left”>
<div class=”et_pb_blurb_content”>
<div class=”et_pb_main_blurb_image”><span class=”et-pb-icon et-waypoint et_pb_animation_off” style=”color: #ff5a19;”>$</span></div>
<div class=”et_pb_blurb_container”>
<h4>1. Podejmij wstępną decyzję w jakiej części kraju chciałbyś mieszkać.</h4>
</div>
</div> <!– .et_pb_blurb_content –>
</div> <!– .et_pb_blurb –>
2. Zrób listę wszystkich miejsc, które spełniają Twoje kryteria.
<div id=”listh4″ class=”et_pb_blurb et_pb_module et_pb_bg_layout_light et_pb_text_align_left et_pb_blurb_3 et_pb_blurb_position_left”>
<div class=”et_pb_blurb_content”>
<div class=”et_pb_main_blurb_image”><span class=”et-pb-icon et-waypoint et_pb_animation_off” style=”color: #ff5a19;”>$</span></div>
<div class=”et_pb_blurb_container”>
<h4>2. Zrób listę wszystkich miejsc, które spełniają Twoje kryteria.</h4>
</div>
</div> <!– .et_pb_blurb_content –>
</div> <!– .et_pb_blurb –>
3. Przejrzyj internet w poszukiwaniu najciekawszych ogłoszeń w wybranej lokalizacji.
<div id=”listh4″ class=”et_pb_blurb et_pb_module et_pb_bg_layout_light et_pb_text_align_left et_pb_blurb_5 et_pb_blurb_position_left”>
<div class=”et_pb_blurb_content”>
<div class=”et_pb_main_blurb_image”><span class=”et-pb-icon et-waypoint et_pb_animation_off” style=”color: #ff5a19;”>$</span></div>
<div class=”et_pb_blurb_container”>
<h4>3. Przejrzyj internet w poszukiwaniu najciekawszych ogłoszeń w wybranej lokalizacji.</h4>
</div>
</div> <!– .et_pb_blurb_content –>
</div> <!– .et_pb_blurb –>
Przeszukując ogłoszenia w internecie, zwróć uwagę na takie aspekty, jak:
- rodzaj działki pod zabudowę (czy jest to działka budowlana, rolna, a może siedlisko);
- uzbrojenie działki (czy ma doprowadzone media: prąd, gaz, wodę – lub czy istnieje taka możliwość );
- dostęp do drogi publicznej (czy jest to droga utwardzona, czy asfaltowa; czy wjazd na Twoją posesję będzie od północy, czy od południa)
- kształt działki (nie tylko sam rozmiar);
- ukształtowanie terenu (czy działka jest płaska, czy posiada nierówne, bądź pochyłe/zróżnicowane ukształtowanie);
- obiekty na działce (czy działkę porastają drzewa, bądź czy znajdują się na niej jakiekolwiek budynki, które mogą sprawiać kłopot)
- rodzaj gruntu (nie każdy rodzaj ziemi nadaje się bezpośrednio pod budowę)
Oczywiście nie wszystkiego dowiesz się z samego ogłoszenia, jednak możesz dopytać o szczegóły sprzedawcę.
4. Wybierz się na wycieczkę po okolicy.
<div id=”listh4″ class=”et_pb_blurb et_pb_module et_pb_bg_layout_light et_pb_text_align_left et_pb_blurb_7 et_pb_blurb_position_left”>
<div class=”et_pb_blurb_content”>
<div class=”et_pb_main_blurb_image”><span class=”et-pb-icon et-waypoint et_pb_animation_off” style=”color: #ff5a19;”>$</span></div>
<div class=”et_pb_blurb_container”>
<h4>4. Wybierz się na wycieczkę po okolicy.</h4>
</div>
</div> <!– .et_pb_blurb_content –>
</div> <!– .et_pb_blurb –>
5. Przed przystąpieniem do kupna działki
<div id=”listh4″ class=”et_pb_blurb et_pb_module et_pb_bg_layout_light et_pb_text_align_left et_pb_blurb_9 et_pb_blurb_position_left”>
<div class=”et_pb_blurb_content”>
<div class=”et_pb_main_blurb_image”><span class=”et-pb-icon et-waypoint et_pb_animation_off” style=”color: #ff5a19;”>$</span></div>
<div class=”et_pb_blurb_container”>
<h4>5. Przed przystąpieniem do kupna działki</h4>
</div>
</div> <!– .et_pb_blurb_content –>
</div> <!– .et_pb_blurb –>
- Sprawdź Księgę Wieczystą gruntu, którą możesz uzyskać do wglądu w Gminie. Dowiesz się z niej wszystkiego o obecnych i byłych właścicielach, a także o jej stanie prawnym (na przykład o roszczeniach osób trzecich i ewentualnych zabezpieczeniach na hipotece);
- Zbadaj jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego (również dostępny w Gminie) i dowiedz się, czy istnieją specjalne wytyczne dotyczące budowy na danym terenie. Z planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się również jakie są planowane w okolicy inwestycje na najbliższe lata.
Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule Jak Kupić Działkę Budowlaną Krok Po Kroku.
6. Negocjuj cenę
<div id=”listh4″ class=”et_pb_blurb et_pb_module et_pb_bg_layout_light et_pb_text_align_left et_pb_blurb_11 et_pb_blurb_position_left”>
<div class=”et_pb_blurb_content”>
<div class=”et_pb_main_blurb_image”><span class=”et-pb-icon et-waypoint et_pb_animation_off” style=”color: #ff5a19;”>$</span></div>
<div class=”et_pb_blurb_container”>
<h4>6. Negocjuj cenę</h4>
</div>
</div> <!– .et_pb_blurb_content –>
</div> <!– .et_pb_blurb –>
Cena podawana przez sprzedającego prawie zawsze jest nieco wyższa, gdyż spodziewa się on, że kupujący będzie chciał negocjować. Jeżeli właściciel działki nie miał wcześniej zamiaru jej sprzedać (na przykład dotarłeś do niego sam), postaraj się, aby to on podał cenę pierwszy. Jeśli z marszu złożysz “zbyt” atrakcyjną ofertę, może on wyciągnąć wnioski, że skoro sam go znalazłeś, to znaczy, że warto poczekać, bo może znajdzie się ktoś, kto da więcej.
Jeżeli w trakcie analizy wszystkich cech działki budowlanej odkryłeś jakiekolwiek czynniki niekorzystne, np. działka jest nieuzbrojona, konieczność wykonania dodatkowych prac (a pomimo to chcesz ją kupić), użyj tego, jako argumentu do negocjacji.
Pamiętaj, że idealna sytuacja ma miejsce, gdy obie strony wychodzą korzystnie na danej transakcji (win- win)!
7. Umów się na finalizację umowy kupna- sprzedaży u notariusza.
<div id=”listh4″ class=”et_pb_blurb et_pb_module et_pb_bg_layout_light et_pb_text_align_left et_pb_blurb_13 et_pb_blurb_position_left”>
<div class=”et_pb_blurb_content”>
<div class=”et_pb_main_blurb_image”><span class=”et-pb-icon et-waypoint et_pb_animation_off” style=”color: #ff5a19;”>$</span></div>
<div class=”et_pb_blurb_container”>
<h4>7. Umów się na finalizację umowy kupna- sprzedaży u notariusza.</h4>
</div>
</div> <!– .et_pb_blurb_content –>
</div> <!– .et_pb_blurb –>
Jeśli wszystko zostało ustalone, nie pozostaje nic innego, jak zawrzeć umowę. Dla Twojego bezpieczeństwa, oraz z przyczyn formalnych umowa kupna- sprzedaży działki budowlanej powinna być potwierdzona notarialnie. Notariusz pobiera zwykle opłatę uzależnioną od kwoty, na jaka opiewa transakcja.
Pamiętaj, że zakup działki budowlanej wiąże się z koniecznością dodatkowych opłat, jak podatek, czy opłata za ustanowienie księgi wieczystej. Znając cenę działki możesz posłużyć się kalkulatorem, który obliczy wszystkie koszty dla Ciebie.
Uwaga: wystrzegaj się wpłacania zaliczek, przed podpisaniem umowy! Jest to częsty błąd nieświadomych inwestorów, którzy padają w ten sposób ofiarami oszustwa.
Nam znajomy polecił ongeo.pl/raporty i tam można zweryfikować czy dzialka jest ok, czy ziemia sie nie osuwa itp to się bardzo przydaje i ulatwia poszukiwania dzialki idealnej.