Chcąc wybudować dom, w którym będziemy wygodnie mieszkać i który spełni nasze marzenia, najczęściej zaczynamy od znalezienia idealnego projektu. Tymczasem należy pamiętać, że o wiele prościej jest dopasować dom do działki budowlanej, niż znaleźć właściwe miejsce, które będzie pasować do projektu domu.

Jednocześnie, to właśnie wybór działki pod budowę domu, oraz liczne czynniki dodatkowe, które omówimy w niniejszym artykule będą miały decydujący wpływ na jakość naszego życia, często nawet w większym stopniu, niż sam projekt budynku, czy nawet jego wykończenie. A zatem, aby dowiedzieć się jak wybrać działkę pod budowę domu, która spełni Twoje oczekiwania i zapewni Ci komfortowe życie, przeczytaj istotne uwagi zawarte w tym artykule i postaraj się odpowiedzieć sobie na pytania, które zawarliśmy w podsumowaniu.

Każdy z nas ma za pewne gotową odpowiedź, czy woli mieć dom w górach, czy nad morzem, czy chce zaszyć się na wsi, a może raczej interesuje go działka pod zabudowę z łatwym dojazdem do centrum miasta. Są to z pozoru łatwe pytania… Jednak wybór działki budowlanej powinien być poprzedzony dokładną analizą nie tylko stanu naszego portfela, ale również czynników, które zdecydują o jakości życia.

“Pamiętaj, że wybór działki budowlanej, to nie tylko piękna okolica i widok, jaki ujrzysz ze swojego okna, popijając poranną kawę. To również dojazdy do domu, na przykład z pracy. To także czas, który spędzisz poza domem, w podróży, w ulicznych korkach, bądź pokonując wyboistą drogę przez las.”

Zakup działki w prestiżowej dzielnicy, czy mieście, za którą zapłacisz bajońską sumę nie koniecznie jest dobrym pomysłem. Z kolei dom położony zbyt daleko od miasta to błąd, za który będziesz musiał płacić przez lata. Ideałem byłoby więc znalezienie działki w dobrej cenie i lokalizacji, która z czasem będzie zyskiwać na wartości!

A zatem jak się zabrać za ten proces i jak wybrać działkę pod budowę domu?

Zacznijmy od początku, czyli od omówienia podstawowych typów gruntów, z którymi spotkasz się szukając swojego wymarzonego miejsca:

Najważniejszy podział gruntów ze względu na ich przeznaczenie pod względem możliwości zabudowy przedstawia się następująco:

Oczywiście, jeśli chcemy wybudować dom mieszkalny, działka budowlana będzie w pierwszej kolejności na naszym celowniku. Bardziej wytrawni inwestorzy mogą również próbować zakupić działkę rolną i złożyć wniosek o jej przekwalifikowanie, jednak jak pisaliśmy na wstępie jest to proces czasochłonny i niejednokrotnie kosztowny (jeśli nie posiadamy odpowiedniej wiedzy i doświadczenia).

Jednym z najważniejszych czynników związanych bezpośrednio z terenem jest ukształtowanie powierzchni naszej działki. Przyjmuje się tu zasadę, że na płaskim gruncie taniej będzie zbudować dom. Jeżeli jednak uda nam się ulokować dom na południowym, lub południowo- zachodnim zboczu, to dzięki większemu nasłonecznieniu możemy zaoszczędzić na ogrzewaniu nawet 5- 10%. Trzeba jednak liczyć się z tym, że działki położone na wzniesieniach będą wymagać od nas dodatkowych inwestycji związanych z wyrównaniem gruntu, nasypem, bądź wykopaniem specjalnej piwnicy. Dodatkowo dom na zboczu góry musi być też zabezpieczony przed spływającymi wodami podczas opadów. Często może pojawić się też konieczność adaptacji samego projektu do budowy w terenie o specjalnych wymaganiach. Rekompensatą za to może być jednak widok z okien naszego domu, jeśli ten będzie wznosił się ponad dachami innych zabudowań w okolicy!

Zastanówmy się także, jakie znaczenie na budowę Twojego domu będzie miał kształt działki budowlanej?

“Zbyt wąska działka budowlana, jeśli w ogóle będziemy mogli na niej budować, często rodzi konieczność dodatkowej adaptacji projektu domu, bądź nawet wymusza zamówienie indywidualnego projektu!”

Biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy budowlane, odległość lica domu od granicy działki nie może być mniejsza, niż 4 metry, co sprawia, że jeśli nasza działka będzie węższa niż 15 - 20 metrów, trudno będzie na niej wybudować dom. Nie chodzi tu jednak wyłącznie o przepisy. Jeżeli Twój teren graniczy bezpośrednio z innymi zabudowaniami, trudno będzie Ci zachować prywatność i swobodę w dosłownym tego słowa znaczeniu. Wyjątek stanowi oczywiście zabudowa szeregowa, ale to już osobny temat. Generalizując, wszelkie powierzchnie o nieregularnym kształcie sprawdzą się nie najlepiej, również ze względu na późniejsze ograniczenia w zagospodarowaniu działki. Najwięcej swobody przy wyborze projektu domu, oraz zapewniające największy komfort życia, dają powierzchnie zbliżone do prostokąta, lub kwadratu.

Doskonałym, darmowym narzędziem umożliwiającym nie tylko zbadanie ukształtowania terenu, ale zebranie wielu innych, przydatnych informacji jest Google Earth Pro. Pozwala ono również obejrzeć dowolny teren z lotu ptaka, a w przypadku większości terenów miejskich odbyć wirtualny spacer po okolicy. Uwaga: to narzędzie przyda Ci się również w dalszej części naszego artykułu “Jak wybrać działkę budowlaną”, do zbadania innych aspektów Twojego idealnego miejsca pod budowę domu!

Kolejnym i jednym z najważniejszych zasobów jest dostępny publicznie Geoportal, z którego możesz korzystać bezpłatnie. Znajdziesz w nim przede wszystkim informacje kartograficzne wszystkich terenów w Polsce z wyszczególnieniem oficjalnych granic działek i ich numerami. Ciekawą funkcjonalnością jest możliwość wyszukiwania po adresie, lub wpisując bezpośrednio miasto i numer działki budowlanej, która nas interesuje. Sama nawigacja nie została tutaj pomyślana najlepiej i trzeba spędzić trochę czasu, żeby zapoznać się z podstawowymi funkcjami tego serwisu. Z uwagi jednak na fakt, że możemy wyszukiwać na nim wszelkiego typu obiekty od pomników przyrody, przez linie wysokiego napięcia, aż po cieki wodne, warto z niego skorzystać.

Pomimo spełnienia wszystkich innych warunków, może okazać się, że wzniesienie domu na działce, którą sobie upatrzyliśmy, będzie wymagało dodatkowych inwestycji. Może nawet okazać się, że budowa będzie niemożliwa ze względu na zawartość gleby oraz poziom wód gruntowych. Jeśli nie mamy pewności - przed zakupem działki - powinniśmy zlecić badanie gruntu pod budowę specjalistycznej firmie, która ustali, czy na naszej parceli nie występują wody gruntowe. W trakcie takiego badania (najczęściej polega ono na wykonaniu serii odwiertów) dowiemy się również, jaki jest skład ziemi i czy nie będziemy musieli zastosować specjalnie wzmocnionych fundamentów. Możemy też przy okazji odkryć, że kiedyś w tym miejscu znajdowało się wysypisko, lub inne niekorzystne miejsce. Idealna sytuacja ma miejsce wtedy, gdy gleba pod naszymi fundamentami będzie przepuszczalna i jednorodna. Najgorsza do budowy domu będzie gleba torfowa, gdyż taki grunt ma tendencje do osiadania. W takiej sytuacji można zrezygnować z zakupu działki, bądź - jeśli z innych powodów zależy nam na tej właśnie lokalizacji -  zdecydować się na wybranie kłopotliwego gruntu i nawiezienie odpowiedniej warstwy właściwej pod budowę gleby.

“O ile skład i rodzaj samej gleby nie musi stanowić wielkiego wyzwania, to występujące pod powierzchnią wody gruntowe mogą skutecznie utrudnić nam budowę!”

Jeżeli teren jest podmokły, będzie trzeba zrezygnować z piwnicy. Jedynym wyjściem może okazać się wzniesienie domu na palach, lecz nawet wtedy wilgoć może dać się nam we znaki. Istnieją co prawda specjalne technologie osuszania gleby, jednak są to już dość poważne koszty i pytanie, czy warto?

Rzadko poruszanym w naszym kraju tematem są też cieki wodne. W prawdzie nie mają one bezpośredniego wpływu na samą konstrukcję budynku, jednak wywołują silne promieniowanie geopatyczne, które może zakłócić pracę systemu nerwowego i odpornościowego człowieka. Cieki wodne oddziałują bardzo silnie na wszystkie organizmy żywe. Także rośliny i zwierzęta odczują ich występowanie. Zwykle w miejscach występowania takiego promieniowania roślinność jest mniej bujna (lub nie rośnie wcale). Istnieje wiele sposobów na ustalenie występowania takiego zjawiska z pomiarami radiestezyjnymi włącznie. Jeżeli nie chcesz zatrudniać fachowca, który zbada działkę, po prostu pobądź w tym miejscu przez jakiś czas (najlepiej sam) i zwróć uwagę na swoje samopoczucie. Oczywiście znane są skuteczne metody na neutralizowanie szkodliwego dla człowieka promieniowania. Jeżeli jednak możesz dokonać wyboru, to lepiej potraktować to jako czynnik przemawiający za zmianą lokalizacji.

Chcąc dowiedzieć się, jak wybrać działkę pod budowę domu, warto pomyśleć nad takim aspektem, jak dane pogodowe, a konkretnie pogodowe dane historyczne. Zbadajmy więc, czy interesujący nas teren nawiedzały w przeszłości jakieś kataklizmy. Sprawdźmy również, jakie jest średnie nasłonecznienie wybranego terenu w ciągu roku, oraz jakie wieją na nim wiatry.

“Jeśli z danych pogodowych wynika, że na wybranym przez Ciebie obszarze miały miejsce w przeszłości powodzie, albo silne wichury, jest duże prawdopodobieństwo, że budując w takim miejscu dom przyjdzie Ci zmierzyć się z siłą żywiołów ponownie.”

Może zatem być to jasną przesłanką, żeby odpuścić sobie takie miejsce i poszukać gdzie indziej. Podobna przestrogą może być kupno działki na terenach zalewowych (tzw. polgarach), na których ku wielkiemu zdziwieniu powstało wiele osiedli i domów (np. okolice Wrocławia). Tereny te znalazły się pod wodą podczas powodzi, która nawiedziła woj. Dolnośląskie.

Istnieją miejsca w Polsce, w których nasłonecznienie utrzymuje się nawet ponad 270 dni w roku. Jeśli jesteś winogrodnikiem, albo po prostu lubisz słońce, warto również zastanowić się nad tym. Oczywiście dodatkowym atutem nasłonecznionej działki będzie szybszy zwrot z inwestycji w kolektory słoneczne, ale to już osobny temat, który poruszymy w innym rozdziale.

Jakie znaczenie ma kierunek wiatrów przy wyborze działki? Również bardzo istotny. Jeżeli Twoja ziemia pod budowę znajduje się w pobliżu większego miasta, lub fabryki, wiatry wiejące z tego kierunku będą nieustannie przynosić zanieczyszczenia, a być może nawet nieprzyjemne zapachy. To własnie z tego powodu tereny zielone wokół miast są planowane najczęściej tam, skąd wiatry przynoszą świeże powietrze, czyniąc z nich „płuca miasta”.

Skąd czerpać sprawdzone informacje na temat danych pogodowych?

Najlepszym źródłem historycznych danych pogodowych jest IMGW, które gromadzi takie informacje już od lat 50tych. Niestety za dostęp do danych będziemy musieli zapłacić. Za niewielką opłatą możemy zyskać dostęp do interesujących nas danych, z pewnością będzie to jednak bardzo opłacalna inwestycja.

Darmową alternatywą może być serwis WeatherOnline, który udostępnia nam jednak nieco bardziej skąpe dane.

Serwis FreeMeteo udostępnia nam podobne możliwości. (Aby przejść do danych historycznych, należy najpierw wybrać miasto, aby ukazała się zakładka ‚Historia’, skąd wybieramy interesująca nas datę.)

Jak wspomnieliśmy wcześniej, o naszej wygodzie będzie również decydować możliwość łatwego dostępu do dróg szybkiego ruchu a także komunikacji miejskiej. Jeżeli poruszasz się głównie samochodem, nie zakładaj, że nie będziesz nigdy potrzebowała/ potrzebował skorzystać z autobusu, czy pociągu. Upewnij się jednak, że tory kolejowe nie przebiegają zbyt blisko Twojego przyszłego domu, gdyż nie ma nic bardziej denerwującego od hałasu pociągu zakłócającego wieczorną kontemplację nad rozgwieżdżonym niebem…

Podobnie istotną kwestią jest to, w jakim czasie dostaniesz się do najbliższej apteki, czy lekarza, jeżeli zajdzie taka potrzeba. Ile czasu zajmie Ci zrobienie codziennych zakupów, włącznie z dotarciem do sklepu i powrotem do domu. Jeżeli masz dzieci (lub planujesz je mieć), to czy będą one musiały pokonywać długie kilometry w drodze do szkoły.

Jeżeli Twoja posesja znajduje się w odległości od dróg szybkiego ruchu, nie oznacza to, że w przyszłości się to nie zmieni. Możesz sprawdzić planowane inwestycje drogowe na najbliższe lata na stronie GDDKiA, oraz na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

Najwięcej na temat planowanych inwestycji (wszelkiego typu) dowiesz się z Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy, do którego dostęp może mieć każdy obywatel. Serwis planyzagospodarowania.pl ułatwia nam to zadanie publikując na swojej stronie plany wszystkich gmin w Polsce.

Być może ta kwestia wydaje się dla niektórych banalna, ale jak pokazuje historia, granice państw w Europie zmieniały się dosyć często. Jeżeli Twoje wymarzona działka pod budowę domu znajduje się blisko granicy, lub w miejscu, do którego co jakiś czas roszczą sobie prawa inne narody, rozważ osiedlenie się gdzie indziej, chyba, że liczysz się z ewentualnym wysiedleniem.

“Żyjemy obecnie w czasie pokoju, jednak przemyśl, czy gdyby obce wojska wkroczyły do Polski nie będziesz musiał w ciągu chwili opuścić swój dom?!”

To oczywiście czarny scenariusz, jednak lepiej przewidzieć go wcześniej, niż stracić swój majątek oraz wizję życia budowaną przez lata!

Poruszając już kwestię związaną z zarządzaniem kryzysowym, sprawdź również, czy w przypadku godziny „X”, Twój dom nie znajdzie się w bliskim sąsiedztwie strategicznych punktów takich, jak elektrownie, fabryki, czy lotniska, które zostaną zaatakowane przez wrogie siły w pierwszej kolejności.

Niebagatelnym czynnikiem wpływającym na jakość życia są nasi sąsiedzi!

“Dowiedz się kto mieszka w najbliższej okolicy i - jeśli to możliwe - poznaj ich osobiście. W przyszłości może się okazać, że będziesz chciał liczyć na ich pomoc.”

Sprawdź również, czy w najbliższym sąsiedztwie nie znajdują się różnego typu warsztaty, czy inne zakłady zlokalizowane przy domu. Jeśli tak, to czy nie zakłócają one w jakiś sposób spokoju. Doskonałym pomysłem byłoby też sprawdzenie, jak wygląda okolica Twojego przyszłego domu nie tylko za dnia, ale i w nocy (np. czy po zmroku nie robi się niebezpiecznie).

Oczywiście idealnie byłoby sprawdzić takie miejsce o różnych porach roku, chociaż nie zawsze jest to jednak możliwe. Zbadanie okolicy nie będzie jednak wymagało od Ciebie specjalnych nakładów chyba, że mieszkasz w bardzo odległym miejscu. Wtedy i tak powinieneś udać się na miejsce przyszłego zamieszkania przynajmniej kilka razy. Zrób więc przy tej okazji wszystko, co w Twojej mocy, żeby dowiedzieć się jak najwięcej na temat ludzi i poznać dokładnie okolicę wraz z jej wadami i zaletami.

W zależności od naszego wstępnego wyboru, musimy się liczyć z dużą rozpiętością ceny gruntów budowlanych. Oczywiście w pierwszej kolejności będzie na nią miała wpływ lokalizacja, jednak nie tylko. Zadecyduje o niej również to, jakiego typu działkę wybierzemy. Dla przykładu kupując działkę rolną, możemy ją nabyć za dużo niższą cenę, jednak proces przekwalifikowania jej w działkę budowlaną i uzyskanie zgody na zabudowę może być dla osób bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia skomplikowany i czasochłonny.

Innym istotnym czynnikiem będzie to, czy działka pod zabudowę, na którą się zdecydujemy ma doprowadzone media. Jeśli kupujemy działkę, która jest nieuzbrojona, doprowadzenie do niej mediów na własny koszt, może znacznie podnieść cenę inwestycji (lub w ekstremalanych sytuacjach doprowadzenie niektórych z nich, np. gazu, może okazać się wręcz niemożliwe).

Cena działek budowlanych będzie różnić się też ze względu na wielkość, a także kształt działki, oraz bezpośredni dostęp do drogi publicznej, o czym piszemy niżej.

“Cena ziemi budowlanej, to nie tylko cena, jaką zapłacimy za samą działkę, ale koszt wszelkich prac, jakie będziemy musieli przeprowadzić we własnym zakresie, przed rozpoczęciem budowy domu. Dodatkowo należy uwzględnić późniejsze koszty, związane z jej eksploatacją (na przykład dojazdy).”

Uwaga: Jeśli cena działki jest dużo niższa od średniej ceny rynkowej, sprzedający może chcieć pozbyć się jej z jakiegoś powodu i nie informuje nas o tym. Zbadajmy wtedy wszystko bardzo dokładnie, aby uniknąć przykrych niespodzianek.

Aby zbadać, jak kształtują się ceny działek budowlanych, proponujemy odwiedzić jeden z serwisów ogłoszeniowych, takich jak: OtoDom, Gratka.pl, czy Domiporta. Na uwagę zasługują też takie portale, jak OLX i Allegro.

A zatem jak wybrać działkę pod budowę domu?

Oto instrukcja krok po kroku:

Dokonując wyboru kieruj się własnymi preferencjami, miej jednak na uwadze wskazówki, a także przestrogi zawarte w tym artykule!

Dokonując analizy meteorologicznej, a także uwzględniając aspekty historyczne, zapisz obszary, które spełniają Twoje wstępne kryteria.

Przeszukując ogłoszenia w internecie, zwróć uwagę na takie aspekty, jak:

• rodzaj działki pod zabudowę (czy jest to działka budowlana, rolna, a może siedlisko);
• uzbrojenie działki (czy ma doprowadzone media: prąd, gaz, wodę - lub czy istnieje taka możliwość );
• dostęp do drogi publicznej (czy jest to droga utwardzona, czy asfaltowa; czy wjazd na Twoją posesję będzie od północy, czy od południa)
• kształt działki (nie tylko sam rozmiar);
• ukształtowanie terenu (czy działka jest płaska, czy posiada nierówne, bądź pochyłe/zróżnicowane ukształtowanie);
• obiekty na działce (czy działkę porastają drzewa, bądź czy znajdują się na niej jakiekolwiek budynki, które mogą sprawiać kłopot)
• rodzaj gruntu (nie każdy rodzaj ziemi nadaje się bezpośrednio pod budowę)

Oczywiście nie wszystkiego dowiesz się z samego ogłoszenia, jednak możesz dopytać o szczegóły sprzedawcę.

Umów się na obejrzenie najbardziej interesujących ofert. Wybierając się w dane miejsce dokonaj rekonesansu okolicy, być może przy tej okazji odkryjesz inne ciekawe miejsca pod zabudowę, których nie znalazłeś w internecie. Jeżeli natrafisz na takie miejsce, możesz zwrócić się do Urzędu Gminy o ustalenie właściciela i dowiedzieć się, czy byłby zainteresowany sprzedażą. Jeśli teren należy do gminy, możesz złożyć swoją ofertę kupna do odpowiedniej komórki. Pamiętaj również o zbadaniu punktów wymienionych powyżej.

• Sprawdź Księgę Wieczystą gruntu, którą możesz uzyskać do wglądu w Gminie. Dowiesz się z niej wszystkiego o obecnych i byłych właścicielach, a także o jej stanie prawnym (na przykład o roszczeniach osób trzecich i ewentualnych zabezpieczeniach na hipotece);
• Zbadaj jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego (również dostępny w Gminie) i dowiedz się, czy istnieją specjalne wytyczne dotyczące budowy na danym terenie. Z planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się również jakie są planowane w okolicy inwestycje na najbliższe lata.

Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule Jak Kupić Działkę Budowlaną Krok Po Kroku.

Cena podawana przez sprzedającego prawie zawsze jest nieco wyższa, gdyż spodziewa się on, że kupujący będzie chciał negocjować. Jeżeli właściciel działki nie miał wcześniej zamiaru jej sprzedać (na przykład dotarłeś do niego sam), postaraj się, aby to on podał cenę pierwszy. Jeśli z marszu złożysz “zbyt” atrakcyjną ofertę, może on wyciągnąć wnioski, że skoro sam go znalazłeś, to znaczy, że warto poczekać, bo może znajdzie się ktoś, kto da więcej.

Jeżeli w trakcie analizy wszystkich cech działki budowlanej odkryłeś jakiekolwiek czynniki niekorzystne, np. działka jest nieuzbrojona, konieczność wykonania dodatkowych prac (a pomimo to chcesz ją kupić), użyj tego, jako argumentu do negocjacji.

Pamiętaj, że idealna sytuacja ma miejsce, gdy obie strony wychodzą korzystnie na danej transakcji (win- win)!

Jeśli wszystko zostało ustalone, nie pozostaje nic innego, jak zawrzeć umowę. Dla Twojego bezpieczeństwa, oraz z przyczyn formalnych umowa kupna- sprzedaży działki budowlanej powinna być potwierdzona notarialnie.  Notariusz pobiera zwykle opłatę uzależnioną od kwoty, na jaka opiewa transakcja.

Pamiętaj, że zakup działki budowlanej wiąże się z koniecznością dodatkowych opłat, jak podatek, czy opłata za ustanowienie księgi wieczystej. Znając cenę działki możesz posłużyć się kalkulatorem, który obliczy wszystkie koszty dla Ciebie.

Uwaga: wystrzegaj się wpłacania zaliczek, przed podpisaniem umowy! Jest to częsty błąd nieświadomych inwestorów, którzy padają w ten sposób ofiarami oszustwa.