Księgi Wieczyste – od A do Z

Poradniki, Działka Budowlana

b

- Jak Sprawdzić Księgę Wieczystą

b

- Elektroniczna Księga Wieczysta

b

Księga Wieczysta Działy

b

Podsumowanie

W świetle przepisów Księgi Wieczyste stanowią publiczny i ogólnodostępny rejestr, zawierający stan prawny nieruchomości. Rejestr Ksiąg Wieczystych prowadzony jest przez Sądy Rejonowe właściwe dla położenia nieruchomości (Wydział Ksiąg Wieczystych).
Księga Wieczysta jest to podstawowy dokument, z którego dowiesz się o obecnych (i ewentualnie poprzednich) właścicielach. Z Księgi wieczystej poznasz informacje na temat przeznaczenia działki (czy jest to działka budowlana z przeznaczeniem na zabudowę mieszkalną, czy innego typu). Uzyskasz też rozeznanie dotyczące ustanowionej na nieruchomości hipotece, jeżeli taka istnieje, a mówiąc prościej, czy dana nieruchomość jest zadłużona.

Księgi Wieczyste

Księgi Wieczyste
Księga Wieczysta jest to podstawowy dokument, z którego dowiesz się o obecnych (i ewentualnie poprzednich) właścicielach. Z księgi wieczystej poznasz informacje na temat przeznaczenia działki (czy jest to działka budowlana z przeznaczeniem na zabudowę mieszkalną, czy innego typu). Uzyskasz też rozeznanie dotyczące ustanowionej na nieruchomości hipotece, jeżeli taka istnieje, a mówiąc prościej, czy dana nieruchomość jest zadłużona.

Jak Sprawdzić Księgę Wieczystą

Pierwszym i najprostszym sposobem jest Księga Wieczysta Online. Warunkiem niezbędnym do skorzystania z tej opcji jest jednak posiadanie numeru księgi. Jeżeli właściciel gruntu podał Ci numer księgi, możesz samodzielnie sprawdzić Księgę Wieczystą przez internet, na stronie: Elektroniczna Księga Wieczysta. Księgi Wieczyste możesz też przeglądać osobiście, odwiedzając wybrany Sąd Rejonowy (Dział Ksiąg Wieczystych), właściwy dla lokalizacji danej działki. W niektórych sądach będzie trzeba jednak wcześniej umówić się na oglądanie księgi. Tutaj również musisz posiadać numer księgi wieczystej. Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Zapłacisz jedynie, gdy złożysz wniosek o odpis z księgi wieczystej, lub wypis z księgi wieczystej (co w wiekszości przypadków mija się z celem).

Pełne informacje na temat opłat i procedur, znajdziesz na stronie obywatel.gov.pl Informacje na temat Księgi Wieczystej uzyskasz również w miejscowym wydziale geodezji starostwa, w Ewidencji Gruntów i Budynków. Wraz z załączoną mapą poznasz szczegółowe dane dotyczące działki: jej powierzchnię, klasyfikację wraz z klasą gruntu, numer Księgi Wieczystej, oraz dane właścicieli. Tutaj dowiesz się także, czy działka jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną oraz zapoznasz się z miejscowym Planem Zabudowy Przestrzennej (jeśli taki istnieje) lub Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego. Z tych ostatnich mogą wynikać ograniczenia dotyczące rodzaju i powierzchni zabudowy (minimalne i maksymalne wymiary, rodzaj budynków, wysokość elewacji i spad dachu).

Dane na temat właścicieli stanowią jednak informacje osobowe, które w myśli przepisów nie są jawne i nie zawsze będzie je można uzyskać. Art. 24 ust 5 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne stanowi, że dane ewidencji gruntów i budynków zawierające dane osobowe, mogą zostać udzielone tylko na żądanie właścicieli nieruchomości, organów administracji publicznej, lub innych podmiotów, które mają interes prawny w tym zakresie.

Czym jest zatem „interes prawny”? Mówiąc najprościej jest to przepis konkretnej ustawy lub rozporządzenia, z którego wynika, że dana osoba uprawniona jest do otrzymania konkretnych danych albo, że organ zobowiązany jest wydać dokument zawierający dane osobowe. Jeżeli jesteśmy zainteresowani np. kupnem działki, możemy wskazać to własnie, jako „interes prawny”.

Gdy wiesz już, jak sprawdzić księgę wieczystą, upewnij się, że posiadasz jej numer.

„Księgi Wieczyste stanowią podstawowe źródło wiedzy o stanie prawnym nieruchomości. Są one ogólnodostępne, a w większości przypadków wgląd do nich jest możliwy przez internet.”

Jak Ustalić Numer Księgi Wieczystej?

W przypadku, gdy numer Księgi Wieczystej i/ lub dane o jej właścicielu nie są nam znane, z pomocą przychodzi portal ZnajdzKsiege.pl. Możemy wyszukać w nim: numer księgi wieczystej po adresie, albo numer księgi wieczystej po numerze działki Jak twierdzą twórcy serwisu ich zbiory są aktualizowane na bieżąco i zawierają ponad 80% zbiorów wszystkich ksiąg wieczystych w Polsce. Za wgląd do interesującej nas księgi zapłacimy 29 zł, jednak z racji natychmiastowego dostępu jest to opcja warta uwagi. Jeśli interesuje nas większa liczba ksiąg, przewidziane są zniżki.

Chcąc ustalić numery ksiąg wieczystych, możemy też zwrócić się bezpośrednio do odpowiedniego sądu rejonowego.  Tutaj również będziemy musieli ponieść opłatę, oraz uzbroić się w cierpliwość, a oczekiwanie może wynieść nawet do 30 dni. Nie zawsze też podanie samego adresu działki wystarczy. Aby znaleźć numer księgi, niezbędne jest podanie numeru ewidencyjnego działki, który można odszukać na GeoPortalu. Znajdziemy w nim nie tylko numery ewidencyjne działek budowlanych, ale również innego typu gruntów, np. rolnych. Trzeba tutaj pamiętać, że wyszukanie informacji katastralnych nieruchomości po adresie i tak jest możliwe tylko, gdy nieruchomość ma nadany numer porządkowy (jest zabudowana lub jest przeznaczona pod zabudowę - patrz: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego).

Uwaga: dane udostępniane w Geoportalu, nie są danymi ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu prawa: Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa, o czym warto pamiętać.

Jak uzyskać numer księgi wieczystej w przypadku, gdy nie udało się ustalić numeru ewidencyjnego działki? W takiej sytuacji możesz udać się do Wydziału Geodezji, przy urzędzie gminy, bądź starostwa. W zależności od urzędu, będzie się to wiązało z podobnymi procedurami, jak w przypadku samego wglądu w Księgi Wieczyste, oraz poniesienia niewielkich opłat. Jeżeli występujemy o podanie samego numeru Księgi Wieczystej, sprawa jest prostsza, gdyż nie można go zaliczyć do danych osobowych. W takim przypadku nie powinniśmy mieć żadnych trudności z uzyskaniem tej informacji, jednak liczmy się z tym, że urzędy niechętnie udzielą nam takich informacji przez telefon, czy drogą mailową.

r e k l a m a

Księga Wieczysta Działy

Księga Wieczysta Działy
Księgi Wieczyste zawierają IV działy, z których możemy dowiedzieć się o stanie prawnym nieruchomości.
Księgi Wieczyste podzielone są na IV zasadnicze działy:
Dział I Ksiąg Wieczystych
Znajdziesz w nim oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, oraz jej wielkość i prawa własności. Jeżeli na działce występują zabudowania, również ich wielkości, wraz z prawami własności do nich.
Dział II Ksiąg Wieczystych

W tym dziale poznasz wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Jeśli występują tzw. ograniczone prawa rzeczowe, znajdziesz tu również informacje o ew. własnościowych prawach spółdzielczych do danego lokalu mieszkalnego, lub użytkowego, który znajduje się w budynku na działce. Generalnie jest to dział, w którym widnieją wszelkie osoby, bądź podmioty, które mają jakiekolwiek roszczenia do nieruchomości. O ile nie zostanie to sprostowane przed transakcją, roszczenia te nie zmienią się po zmianie właściciela.

Dział III Ksiąg Wieczystych

Tutaj znajdziesz zapisy dotyczące tzw. ograniczonych praw rzeczowych, które obejmują wszelkiego typu ustanowione służebności. Mogą to być takie prawa, jak dostęp do linii przesyłowej - np. energetycznej, bądź gazowej - jeśli na parceli znajduje się słup energetyczny, czy inne instalacje. Podobnie, gdy przez działkę przebiega wjazd na posesję, która z nią sąsiaduje. W takim przypadku właściciel działki musi zapewnić nieograniczony dostęp osobom i podmiotom, które mają ustanowione prawo do korzystania z nich.

Uwaga: Jeśli nie występują żadne roszczenia do praw związanych z nieruchomością przez osoby/ podmioty trzecie - ten dział będzie w Księdze Wieczystej pusty!

Dział IV Ksiąg Wieczystych

Zawiera informacje o hipotekach wraz z dokładnym określeniem ich wysokości, zakresu, rodzaju, waluty, a także pierwszeństwa i innych cechach obciążeń. Ujęte sa tutaj wszelkie długi które ciążą na wybranej nieruchomości.

Uwaga: Podobnie, jak wyżej, jeżeli nieruchomość jest wolna od długów, ten rozdział będzie całkowicie pusty!

Pamiętaj, że nie zawsze w Księdze Wieczystej znajdziesz dość istotną informację o tzw. prawie pierwokupu. Jeśli inny podmiot, bądź osoba ma przyznane takie prawo, zakup wymarzonej działki może okazać się bardzo trudny, bądź niemożliwy!

r e k l a m a


Na Co Zwrócić Uwagę Przy Zakupie Działki

Przy okazji analizy Ksiąg Wieczystych, powinieneś szczególną uwagę zwrócić na:

1. Właściciela działki - czy jest to zgodnie z zapisem ta sama osoba, z którą będziesz zawierać transakcję. Jeśli właścicieli jest kilku - co może mieć miejsce - wtedy będziesz musiał pokryć roszczenia każdego z nich.

2. Stan i zawartość działki. Jeżeli w Księdze wieczystej jest zapis o budynkach, czy innych obiektach znajdujących się na danej parceli, upewnij się, że faktycznie stoją one na działce. Wszelkie rozbieżności mogą sugerować, że dotychczasowy właściciel dokonał np. samowolnej rozbiórki budynków, za co przewidziane są wysokie kary. W takim przypadku wszelkie konsekwencje takiego stanu rzeczy przejdą na nowego właściciela po zawarciu wiążącej umowy. Przy okazji warto upewnić się, że na danym gruncie nie znajdują się obiekty (także ruiny), wpisane do rejestru zabytków. Będzie się to bowiem wiązało z osobną zgodą konserwatora zabytków na przeprowadzenie jakichkolwiek prac remontowych, czy rozbiórkowych.

3. Służebność drogi, lub służebności innego typu. Jak pisaliśmy wyżej, wszelkiego typu ustanowione służebności ustawowe, będą wiązać się z koniecznością udostępniania swojej działki (a konkretnie dostępu do określonej jej części), w sposób nieograniczony. W praktyce może okazać się to dość uciążliwe, a nawet prowadzić do sąsiedzkich zatargów. Lepiej więc unikać takich sytuacji, jeśli to tylko możliwe.

4. Hipoteka. Jeśli istnieje, z chwilą zawarcia umowy kupna, wszelkie hipoteki ciążące na działce/ nieruchomości powinny zostać spłacone. Idealna sytuacja ma miejsce, gdy działka nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami.

Czego Możesz Nie Znaleźć w Księdze Wieczystej?

W Księdze Wieczystej nie zawsze znajdziesz zapisy dotyczących tzw. Prawa Pierwokupu. Jeżeli na danej działce ustanowione jest takie prawo, oznacza to, że istnieją osoby, bądź podmioty, które mają pierwszeństwo przy zakupie działki. Transakcja kupna jest wtedy bardzo ryzykowna dla kupującego.

Sprzedający w myśl prawa jest zobowiązany do zawiadomienia uprawnionych podmiotów o treści umowy sprzedaży. Podmiot posiadający prawo pierwokupu ma wtedy ustawowe 30 dni na ewentualne skorzystanie z tego prawa. Jeżeli nie skorzysta (bądź nie złoży w tym terminie żadnej odpowiedzi), wtedy dopiero zgodnie z prawem nieruchomość może nabyć inny kupujący. Wielkim ryzykiem natomiast jest to, że przy tego typu transakcji zawiera się umowę dwufazowo. Jeżeli wpłacone zostało wadium, przepada ono w chwili, gdy podmiot uprawniony skorzysta z prawa zakupu. Podobnie jeśli chodzi o opłaty notarialne, które pokrywa zawsze kupujący.

Aby temu zaradzić, najlepiej jest zasięgnąć konsultacji u notariusza, jeszcze przed oficjalnym spotkaniem finalizacyjnym. Uzyskamy w ten sposób informacje, do których nie zawsze jesteśmy w stanie dotrzeć samemu. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule Zakup Działki Budowlanej Krok Po Kroku.

Podsumowanie

Księgi Wieczyste, to tylko jedno z zagadnień związanych z zakupem działki budowlanej, niemniej bardzo ważne. Chcąc nie popełnić błędów przy zakupie działki, powinieneś poddać je dokładnej analizie.

Po pierwszej lekturze tego artykułu, możesz odnieść wrażenie, że jest to temat zarezerwowany dla fachowców z obszerną wiedzą z zakresu prawa oraz praktyką. Z pewnością, jak wszędzie, znajdą się osoby, które wyspecjalizowały się w tego typu kwestiach i jest to dla nich „chleb powszedni”. Wbrew pozorom temat ten nie jest aż tak „trudny”, żeby nie mogła opanować go osoba, która zamierza nabyć działkę budowlaną pod swój własny, wymarzony dom!

Jeżeli jesteś na etapie zbierania informacji o tym, jak kupić działkę budowlaną, koniecznie przeczytaj nasz osobny artykuł na ten temat. Poruszamy w nim kwestie związane nie tylko z Księgą Wieczystą, ale omawiamy też tematy związane z Planem Zagospodarowania Przestrzennego, oraz procesem finalizacji umowy i notariuszem. Obszerniej na tematy związane z samym wyborem gruntu pod budowę domu i jego lokalizacji, przeczytasz w artykule jak wybrać działkę budowlaną.

Potrzebujesz Pomocy Przy Zakupie Działki Budowlanej?

Skorzystaj z naszego konfiguratora i wybierz opcję darmowej pomocy
Kalkulator Budowy Domu